Відкриття ринку земель: чого очікувати українцям? Надаємо інформаційні матеріали щодо старту реформи землі
Відкриття ринку земель: чого очікувати українцям
Нарешті українці стають повноправними господарями своїх земельних ділянок. На цю історичну подію Україна чекала 20 років, залишаючись серед небагатьох країн, де діяв мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення.
Так, наразі залишилося лише 5 держав із такими обмеженнями: Венесуела, Куба, КНДР, Республіка Конго і Таджикистан.
Саме відкриття ринку стало кульмінаційним моментом земельної реформи.
Але що ж вона дає українському народу – зокрема громадам, фермерам та простим селянам?
Основні зміни земельної реформи
Земельна реформа, окрім, власне, відкриття ринку, принесла з собою чимало інших нововведень та змін. Більшість із них стосується децентралізації, дерегуляції та діджиталізації землеустрою. Розглянемо найважливіші з них:
1. Відтепер власність на переважну більшість земель держави за межами населених пунктів перейшла до громад. Тобто всі доходи від користування земельними ділянками на території громад надходитимуть до місцевих бюджетів.
2. У землевласників з’явилася можливість продавати власні ділянки. Крім того, вони зможуть брати кредити під заставу земельної ділянки.
3. При цьому до 2024 року купити земельні ділянки можуть виключно громадяни України. Із 2024 року юридичні особи вийдуть на ринок, але для всіх учасників діятиме обмеження – до 10 тис. га «в одні руки».
Іноземці зможуть купувати землі, тільки якщо за це проголосують українці на народному референдумі.
4. Орендарі земельних ділянок мають переважне право на їх купівлю.
5. Продаж сільськогосподарських земель державної та комунальної власності заборонений.
6. Проведення земельних торгів переходить в електронний формат, завдяки чому вдається впровадити прозорі правила та забезпечити укладення договорів на найкращих для власника земельної ділянки умовах.
7. Більшість процедур, пов’язаних із реалізацією прав на земельні ділянки, можна здійснити онлайн. До того ж список послуг, які можна отримати через інтернет, розширюється мало не кожен день.
8. Уся інформація із землеустрою стає відкритою та прозорою. Навіть школяр може у разі необхідності переглянути відомості про ту чи іншу ділянку.
Що дає реформа громадам
Завдяки земельній реформі громади позбавляються залежності від дотацій із держбюджету. До 1 липня 2021 року, за різними підрахунками, добробут та розвиток громад на 60-80% залежав саме від того, скільки коштів виділить держава.
Відтепер громади отримують надходження, зокрема, від оподаткування земель усіх категорій та форм власності, кошти від оренди державних та комунальних земель тощо. Експерти прогнозують, що завдяки ефективному управлінню земельними ресурсами, надходження до бюджетів громад можуть становити до 12 млрд грн. Це дозволить підняти рівень добробуту в регіонах, покращити інфраструктуру та збільшити статки жителів.
Що дає реформа землевласникам
Звичайно, найбільше переваг відчують власники земельних ділянок. Відтепер у них з’являється додатковий капітал. Точніше, вони нарешті матимуть змогу користуватися скарбом, який роками був для них мало не тягарем.
По-перше, експерти передбачають зростання розміру орендної плати. В умовах конкуренції фермери будуть пропонувати вищу орендну плату, щоб і надалі обробляти ділянку, де розбудований їх бізнес.
По-друге, землевласники зможуть об’єднувати свої ділянки із суміжними, таким способом перетворюючи свої володіння на ще більш привабливий об’єкт для бізнесу.
По-третє, у землевласників буде можливість взяти кредит під заставу земельної ділянки.
Нарешті землевласники зможуть продати свої ділянки. З цим, щоправда, експерти радять почекати 1-2 роки – до моменту, коли сформуються вищі ринкові ціни.
За підрахунками, 1 га сільгоспземлі коштуватиме кілька тисяч доларів. Вартість залежить від розташування ділянки, її близькості до інфраструктури, властивостей та якостей ґрунту тощо.
Що дає земельна реформа фермерам
Чимало переваг отримають і фермери. Насамперед це механізм реалізації переважного права на придбання ділянки, яку вони орендують – раніше переважне право залишалося порожньою декларацією. Якщо орендодавець вирішить після відкриття ринку продати ділянку, він спочатку зобов’язаний запропонувати таку можливість орендарю. В обхід орендаря жодна угода не відбудеться.
При цьому, щоб у разі потреби придбати ділянку державної власності, фермерам, які користуються такими ділянками на праві постійного користування або праві довічного успадковуваного володіння земельними ділянками чи переоформили ці права на право оренди, надані пільгові умови їх викупу з можливістю розстрочки до 10 років.
Крім того, земельна реформа передбачає створення Фонду часткового гарантування кредитів в сільському господарстві. Відтак кредит зможуть отримати навіть малі фермери, які оброблять землю до 500 га, та які не мають кредитної історії.
Тож, земельна реформа – це очевидні зміни на краще для усіх. Ці зміни гарантують українцям конституційне право розпоряджатися своїм майном, сприяють покращенню економічної ситуації, розвитку та добробуту українських сіл, стабільності функціонування сільського господарства в Україні.
Земельна реформа в дії: найважливіші питання про зміни у сфері землеустрою
Передача державних земель у власність громад – процес важливий та історичний. Територіальні громади зможуть забезпечити кращий контроль та управління землями, а надходження до місцевих бюджетів покращать добробут містечок і сіл.
Утім за довгі роки хаотичного централізованого управління, панування тіньової економіки та корупційних схем люди розучилися почуватися господарями на власній землі та мають безліч питань і навіть побоювань щодо земельної реформи. У цьому документі зібрано найпопулярніші та найважливіші питання, які виникають у громад щодо земельного законодавства. Дати відповіді взялися експерти із земельних питань, юристи, фахівці Держгеокадастру.
Загальні
1. Які землі сільськогосподарського призначення можуть продаватися з 1 липня 2021 року?
Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 з 1 липня можуть продаватися виключно землі сільськогосподарського призначення приватної форми власності. Винятком є можливість громадян викупити земельні ділянки, які належать їм на праві постійного користування, на праві довічного успадкованого володіння або оренди (якщо така оренда виникла шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 року), із державної або комунальної власності, якщо такі земельні ділянки були надані їм для ведення селянського (фермерського) господарства.
2. Як змінити цільове призначення земельної ділянки за межами населеного пункту?
Зміна цільового призначення земельних ділянок за межами населених пунктів відбуватиметься або через розробку землевпорядної документації, або в спрощеному порядку, коли достатньо волевиявлення особи, якщо був розроблений і затверджений комплексний план просторового розвитку громади. Цільове призначення може бути змінене лише в межах дозволених видів використання земель, встановлених комплексним планом просторового розвитку громади.
3. Приватні фірми пропонують платні програми для обліку та контролю за землями. Чому не існує подібного безкоштовного проєкту?
Відповідно до ухваленого Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 1423-ІХ в Україні орієнтовно до 27 серпня планується впровадження автоматизованої системи моніторингу земельних відносин, у межах якої здійснюватиметься облік та відстежування стану земельних відносин. Адміністратором цієї системи буде державне підприємство, що займається адмініструванням Державного земельного кадастру. Система використовуватиме дані Державного земельного кадастру, Реєстру речових прав, податкової служби, державної статистики та інших органів. Користування буде безкоштовним, а всі дані розміщуватимуться у відкритому доступі.
4. Як відбувається передача земельних ділянок, статус яких не визначено, із державної власності в комунальну?
Усі землі та земельні ділянки за межами населених пунктів (за нечисленними винятками) уже перейшли в комунальну власність із моменту набрання чинності Законом № 1423-ІХ, тобто з 27 травня 2021 року. Винятком є ділянки, право державної власності на які вже зареєстровано. Якщо це так, щоб відповідна державна земля перейшла в комунальну власність, треба внести відповідні зміни до Реєстру речових прав за заявою громади.
Водний фонд
1. За межами населених пунктів землі промисловості та водного фонду теж переходять у розпорядження громад?
Так. Крім тих, які перебувають у постійному користуванні державних підприємств, на яких розташовані нерухомі об'єкти права державної власності, а також деяких інших, що визначені в п. 24 Перехідних положень Земельного кодексу України.
2. Як здійснюється розпорядження землями водного фонду?
Розпорядження землями водного фонду здійснюється громадами або органами державної влади. Землі водного фонду можуть бути передані в оренду разом із розташованим на них водним об'єктом за результатами земельного аукціону.
Громади
1. У який спосіб землі сільськогосподарського призначення передаватимуться територіальним громадам після набрання чинності Законом № 1423-ІХ?
Усі землі та земельні ділянки за межами населених пунктів (за нечисленними винятками) уже перейшли в комунальну власність із моменту набрання чинності Законом № 1423-ІХ, тобто з 27 травня 2021 року. Винятком є ділянки, право державної власності на які вже зареєстровано. Якщо це так, щоб відповідна державна земля перейшла в комунальну власність, треба внести відповідні зміни до Реєстру речових прав за заявою громади.
2. Які повноваження мають зараз громади щодо самоврядного контролю в земельній сфері?
Самоврядний контроль скасовується, але після введення в дію відповідних положень Закону № 1423- ІХ (із 26 травня 2022 року) виконавчим радам громад будуть делеговані певні функції державного контролю: їм надаються повноваження з контролю за самовільним зайняттям земельних ділянок, їх використанням за цільовим призначенням, боротьби з бур'янами тощо. Щоб отримати контрольні повноваження, відповідні ради повинні будуть прийняти окреме рішення.
3. На публічній карті знайдено земельні ділянки державної власності, які не передано ОТГ. Коли і в який спосіб вони будуть передані?
Після введення в дію Закону №1423- ІХ (із 27 травня 2021 року) органи державної власності вже не можуть розпоряджатися такими ділянками. Якщо такі земельні ділянки підлягають передачі в комунальну власність, відповідна громада, яка має намір розпорядитися такими землями, повинна сама звернутися для здійснення реєстраційної дії.
4. Чи потрібно укладати додаткові угоди про заміну сторін у договорах оренди на землі сільськогосподарського призначення, які Головне управління передало в комунальну власність територіальним громадам?
Укладати додаткові угоди необов'язково, але вони можуть бути укладені за домовленістю сторін.
5. Чи розробляється програма з обліку земель і землевласників (користувачів) для застосування в територіальних громадах?
Щоб вести облік земель і землевласників (користувачів), громада має створити власний геопортал. Передбачено, що відповідно до Закону № 711, який набирає чинності 24 липня 2021 року, дані комплексного плану просторового розвитку громад будуть опубліковані у відкритому доступі на геопорталах громад, національному геопорталі та інших геопорталах, які вибере громада. На розробку таких планів передбачається виділення субвенції з держбюджету.
6. Громада може фінансувати роботи із землеустрою лише на землях комунальної власності чи на землях усієї громади?
Громада може фінансувати роботи із землеустрою на території всієї громади на землях будь-якої форми власності, адже Законом № 1423 до законодавства було внесено відповідні зміни.
7. Як громаді обчислити площу або проінвентаризувати польові дороги та укласти договори оренди?
Потрібно звернутися до сертифікованого землевпорядника для виготовлення землевпорядної документації, зареєструвати ці земельні ділянки в Державному земельному кадастрі, а права на них – у Державному реєстрі речових прав, після чого можна передавати їх в оренду землекористувачам.
8. Чи мають переважне право на отримання земельної ділянки у власність жителі громади?
Ні, не мають.
Охорона земель
1. Які розширення повноважень сільської ради передбачено у сфері охорони та раціонального використання земель громади?
Згідно із Законом № 1423, відповідні положення якого набирають чинності 26 травня 2022 року, після затвердження комплексного плану просторового розвитку громади в разі прийняття радою відповідного рішення виконавчі органи відповідної громади можуть набувати повноваження зі здійснення державного контролю у сфері охорони та використання земель за дотриманням цільового призначення земельних ділянок, щодо самовільного зайняття та забур'янення.
2. Чи можна отримати в оренду чи власність землі історико-культурного призначення?
Землі історико-культурного призначення передаються в оренду з урахуванням режимності використання таких земель, які передбачає Закон № 1423, і без зміни цільового призначення.
3. Якими є повноваження та функції інспектора з контролю за використанням та охороною земель у територіальній громаді після набрання чинності Законом № 1423?
Повноваження інспектора визначаються відповідно до Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель».
Аукціони
Як зараз провести земельні торги? Лише в електронному форматі?
Після підписання Президентом законопроєкту № 2195 і введення його в дію земельні торги проводитимуться виключно в електронному форматі.
Кадастр
1. Як громаді отримати копії укладених Держгеокадастром договорів оренди на земельні ділянки, що були передані до комунальної власності?
Громада може надіслати запит до територіального управління Держгеокадастру.
2. Коли в кадастрі можна буде побачити відомості про всі земельні ділянки, зареєстровані до 1 січня 2013 року, і де брати інформацію про їхню приналежність?
Законом України № 340 (про протидію рейдерству) Кабінету Міністрів доручено до 1 січня 2022 року забезпечити складання електронних документів, що містять відомості про результат робіт із землеустрою, за якими здійснювалося формування земельних ділянок, та правовстановлюючих документів на земельні ділянки, речові права на які (документи, що посвідчують права на них) зареєстровано до 1 січня 2013 року, але відомості про які відсутні в Державному земельному кадастрі, а також здійснення державної реєстрації таких ділянок. У разі відсутності такої документації або якщо вона не містить потрібної інформації, необхідно провести відповідні роботи із землеустрою.
3. Як розв'язати проблеми накладання земельних ділянок?
Закон України про Державний земельний кадастр та порядок його ведення визначає порядок виправлення помилок у відомостях. Зокрема, це стосується проблеми накладання земельних ділянок. Якщо помилку можна виправити без змін метричних характеристик земельної ділянки, таке виправлення може здійснюватися кадастровим реєстратором без розробки документації із землеустрою. В інших випадках виправлення здійснюється з розробкою відповідної документації.
Правове поле / Законодавство / Оподаткування
1. Куди звертатися за виявлення порушень у використанні земель?
Потрібно звернутися до ради територіальної громади, до державного інспектора з використання та охорони земель, інспектора громади з використання та охорони земель або до Державної екологічної інспекції України.
2. У який спосіб і коли встановлюватимуться адміністративні межі громад?
Відповідно до Закону № 1423 межі громад встановлюються за домовленістю між суміжними громадами за землевпорядною документацією. Громади самі затверджують ці межі.
3. 2 лютого 2021 року Верховною Радою України ухвалено Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)» (законопроєкт № 0850). Цей закон набрав чинності?
Ні, закон очікує підписання Головою Верховної Ради України та передачі на підпис Президенту України.
4. Щороку ми сплачуємо податок із доходів фізичних осіб, військовий збір і земельний податок. Скільки платитимемо після 1 липня 2021 року?
Розміри й види податків та зборів не зазнавали змін.
5. Як я зрозумів, із нового законодавства будуть вилучені норми про постійне користування. Чи не підвищить це ризик рейдерських захоплень?
Чинне земельне законодавство не передбачає жодних змін у цій частині, тож жодних додаткових ризиків не виникає.
6. Чи продовжується право постійного користування землею за умови продажу частини будівель, розташованих на цій земельній ділянці?
Продовжується пропорційно до частини будівлі, яка залишилась у власності.
Оренда
Чи можна розірвати договір оренди землі в судовому порядку через несплату орендної плати, якщо на цій земельній ділянці розташоване нерухоме майно – власність боржника?
Розірвати договір у разі систематичної несплати орендної плати можна, але нерухоме майно боржника все одно залишиться на земельній ділянці. Можна звернутися до суду з метою примусового стягнення заборгованості з орендної плати. Далі в разі невиконання відповідного судового рішення задоволення вимог може відбуватися шляхом продажу майна, що є власністю боржника.
«Із 1 липня землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати лише фізичні особи, громадяни України обсягом до 100 гектарів», – Сергій Фролов
Із 1 липня поточного року в Україні стартував ринковий обіг земель. Директор Департаменту агропромислового розвитку облдержадміністрації Сергій Фролов і заступник начальника Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області Людмила Остапенко на тематичній пресконференції поінформували, хто має право купувати ці земельні ділянки, якою площею, який алгоритм їх придбання та які питання виникають у зв’язку з відкриттям ринку землі.
«З 1 липня поточного року землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати лише фізичні особи, громадяни України обсягом до 100 гектарів. Із січня 2024 року – і юридичні особи, за умови, що вони створені й зареєстровані за законодавством України, а їх учасниками є виключно громадяни нашої держави. Допустимий обсяг – 10 тисяч гектарів», – розповів Сергій Фролов.
«Якщо площа придбаної земельної ділянки перевищуватиме граничні норми, така ділянка буде конфіскована за рішенням суду. Відповідний позов щодо конфіскації зможе подати орган, який здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягатиме продажу на земельних торгах», – зазначила Людмила Остапенко.
Вона додала, що не зможуть купувати землі іноземні компанії та громадяни, доки це питання не буде вирішено на референдумі. Незалежно від референдуму іноземцям забороняється купівля землі у 50-кілометровій зоні від державного кордону України. Не зможуть купувати землі й компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора. Також заборона поширюється для компаній, в яких неможливо визначити кінцевого бенефіціарного власника, а також якщо він зареєстрований в офшорних зонах. Не зможуть купувати землі й банки, однак їм дозволено бути власниками земельних ділянок у межах стягнення застави. Такі ділянки банк має продати на торгах впродовж двох років.
Сергій Фролов розповів, що в області зареєстровано близько 2 тисяч фермерських господарств, які здійснюють сільськогосподарську діяльність і обробляють 281 тисячу гектарів. 71% відсоток фермерських господарств мають в обробітку до 100 гектарів, а половина з них – площі до 50 гектарів.
Очільник Департаменту розповів про алгоритм викупу земель засновниками фермерських господарств.
«Фермер, щоб оформити право на купівлю землі, яку він обробляє, має звернутися до відповідної ради громади, на території якої розташовані ці землі. Після отримання дозволу на оформлення документів для викупу землі необхідно заявнику виготовити технічну документацію на землю, отримати кадастрові номери й тільки після цього подається заява до громади щодо викупу земельної ділянки. Громада приймає рішення про продаж ділянки, обраховує її вартість і готує проєкт договору про викуп. Договір про викуп землі посвідчується нотаріально. Якщо фермер сплатив перший внесок, він має право нотаріально оформити право власності на земельну ділянку, зареєструвати право приватної власності в Державному реєстрі речових прав», – зазначив Сергій Фролов.
Земельні ділянки за межами населених пунктів перейшли у комунальну власність із набранням чинності законом 1423 – із 27 травня 2021 року. Отримані в комунальну власність землі, зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, передаються громадами в оренду лише через торги в електронному форматі.
«Органи державної влади у межах законів, які регулюють земельні відносини й обіг землі, повинні чітко контролювати їх дотримання, надавати роз’яснення, консультації всім суб’єктам господарювання, які мають право на придбання або реалізацію земельної ділянки відповідно до чинного законодавства. Департамент агропромислового розвитку започаткував проведення щотижневих круглих столів із громадами, вчора відбулося друге засідання. Усі питання, які обговорюємо, – практичні. Серед них щодо реєстрації права комунальної власності, взаємодії з підрозділами Держгеокадастру, інвентаризації земель, питання, пов’язані із взаємовідносинами з фермерами під час викупу ними земельних ділянок. Плануємо залучити дорадчі служби, розташовані на теренах області, щодо надання таких же консультацій і роз’яснень для громадян України. Вся покрокова інформація, яка стосується процедури купівлі та продажу землі, розміщена на офіційному вебсайті Департаменту агропромислового розвитку ОДА», – розповів Сергій Фролов.
